특별법에서 정한 요건에 맞는 소규모 빌라주택만 양성화 할 수 있습니다. 가장 중요한 빌라양성화 요건은 다음과 같습니다.
주택면적이란 건축물대장상의 전유면적에 베란다 확장면적을 더한 면적입니다. 이러한 주택면적이 85㎡(25.7평)를 조금이라도 초과하는 경우 양성화 할 수 없습니다.
초과된 면적의 일부분을 지금 철거한 후 85㎡(25.7평)에 맞게 줄여도 양성화는 불가능 합니다. 양성화 대상이 되려면 베란다 확장이 2020.12.31. 이전에 이미 만들어져 있어야 하기 때문입니다. 지금 85㎡(25.7평)에 맞게 줄인다면 베란다 확장은 지금 현재 새로 만들어졌다고 해석되기 때문입니다.
2020년 12월 31일 이전에 베란다가 이미 확장(증축)되어 있었던 빌라주택만이 양성화 대상입니다. 다시 말하면 2021년 1월 1일 이후에 만들어진 베란다 확장은 양성화 대상이 아닙니다.
베란다 확장이 2020.12.31. 이전에 이미 관청에 적발된 경우에는 베란다 확장시기는 객관적으로 증명이 됩니다.
그러나 아직 베란다 확장이 적발되지 않은 경우에는 그 베란다 확장이 2020.12.31.이전에 이미 있었다는 사실을 객관적인 서류(항공사진, 공사계약서, 대금납부영수증, 세금계산서등 자료)를 통해 입증해야만 양성화 할 수 있습니다.
베란다 확장시기를 특별법에 명시한 이유는 법 제정 전후에 적극적으로 베란다 확장(증축)행위를 하여 양성화 하려는 부작용을 미리 방지하기 위한 목적입니다.
그러나 오히려 법제정의 목적과 상관없이 베란다 확장시기와 관련하여 객관적인 입증자료가 없어 양성화 할 수 없는 억울한 사례가 발생하기도 합니다.
공용공간이란 빌라 1층 필로티 주차장, 빌라옥상 공간, 옥내계단 등을 말하며 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간을 말합니다. 전체 공동소유 공간에 창고등 다른 위반건축물이 있는 경우 이를 철거해야 합니다.
즉 공용면적은 공동소유자 모두의 것이며 내가 직접 위반행위를 하지 않았다 하여도 공용공간에 불법사항이 있는 경우 나에게도 영향을 미치는 것입니다.
따라서 공용공간에는 일부 소유자가 불법으로 창고를 짓는다거나 하는 경우 적극적으로 막아야 합니다. 이미 만들어진 경우에는 철거를 해야 합니다.
현장조사에서는 빌라주택이 양성화 특별법에 부합하는지 직접 확인하고, 사진촬영, 면적측량, 다른 위반사항 등을 조사하고 현장조사서를 작성 합니다. 이러한 현장조사서를 기초로 양성화에 필요한 건축설계도면을 작성하게 됩니다.
건축사가 양성화 신청서류를 모두 작성하여 국가 건축행정시스템 "세움터" 에 접수하면 관할 건축위원회에서 심의를 열어 접수한 양성화 서류를 심의 합니다.
건축위원회는 각 분야의 여러 전문가로 구성되어 있으며 통상 매달 1회 개최됩니다. 이러한 건축위원회의 원안가결 결정이 사실상 양성화 승인이 됩니다.
특히 일부 복층으로 증축하였거나 다락을 복층으로 확장(증축)한 경우 구조상의 문제가 발생할 수 있습니다.